Переизбыток новостроек в Калининграде — угроза ценам или шанс выгодно купить квартиру уже сейчас

На начало августа 2025 года в Калининградской области возведено уже 1,6 миллиона квадратных метров жилой недвижимости — цифра, которая выделяет регион среди российских субъектов с наиболее развитым рынком жилья. Однако именно объем застройки стал причиной серьезного дисбаланса между предложением и покупательским спросом, что может привести к переизбытку и падению цен.

Эксперты отмечают, что в условиях отмены льготной ипотеки и удорожания кредитов новостроечный рынок по всей стране переживает фазу охлаждения. Из-за этого количество выставленных на продажу квартир превысило спрос — ситуация, грозящая затовариванием.

Аналитики ориентируются на коэффициент распроданности к стройготовности в проектах жилой недвижимости. Оптимальный диапазон — от 60 до 80%. В Калининградской области этот показатель составляет всего 56%, что говорит о том, что предложение существенно превышает темпы продаж.

По данным Дом.РФ, с таким соотношением регион занял восьмое место среди субъектов РФ с риском переизбытка жилого фонда, в которых на стадию строительства приходится более миллиона квадратных метров жилья. При этом такие же тревожные отметки наблюдаются в Приморском крае (56%) и Краснодарском крае (42%), а лидером по переизбытку оказался Дагестан — лишь 32% распроданных площадей.

Аналитик Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов указывает: «Без улучшения ключевых макроэкономических факторов, таких как снижение процентных ставок, нам не избежать корректировки цен — чаще в виде скрытых скидок и специальных акций, реже — через официальное снижение прайс-листов».

По его мнению, благоприятная динамика может появиться не ранее 2026 года, когда ставка ЦБ опустится к 8-10%.

С ним согласен эксперт АКРА Андрей Носов, отмечающий, что эффект от отмены льготной ипотеки в регионах с избытком предложения оказался резче, чем сокращение объемов строительства.

«В таких условиях девелоперам придется стимулировать спрос скидками, чтобы обеспечить юридическую защиту покупок через эскроу-счета и не допустить стагнации рынка», — говорит он.

Тем временем, по данным агентства «Эксперт РА», прямое массовое снижение цен маловероятно, несмотря на все сложности. Старший директор по корпоративным рейтингам Дмитрий Сергиенко объясняет, что финансовая нагрузка от высоких ставок и ограниченного спроса оставляет девелоперам мало пространства для масштабных ценовых маневров. По его словам, скорее можно ожидать точечные акции и скидки на отдельные объекты.

Спрос в Калининградской области становится более оживлённым — по словам Ларисы Лобановой из Альфа-Банка, доля распроданного строящегося жилья за первое полугодие 2025 года выросла до 25%, что выше уровня начала года (20-22%). Тем не менее, при продаже только около половины построенного объема ждать скорого снижения запасов не стоит — нераспроданная жилплощадь способна обеспечивать рынок еще более 4 лет.

В итоге Калининград оказывается на перепутье: с одной стороны, рынок нуждается в поддержке для стабилизации спроса, с другой — избыток предложения вынуждает строительные компании искать новые инструменты для привлечения покупателей без существенного демпинга цен. Ожидать переломной позитивной тенденции стоит не ранее 2026-го года — если позволит макроэкономическая ситуация.

«Похож на хостел»: жители элитной новостройки в Калининграде против соседей, сдающих квартиры посуточно