Закон о самострое дома в России в 2025 году: как присвоить себе "своё"

Закон о самострое, принятый в России в 2018 году, регулирует статус построек, возведенных с нарушением установленных норм. Рассмотрим, как этот закон действует в 2025 году и что именно считается самовольной постройкой.

Что такое самовольное строение?

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой считается строение, возведенное на земельном участке с нарушением градостроительных норм, без необходимых разрешений от надзорных учреждений и органов исполнительной власти.

Проще говоря, самострой – это любое строение, возведенное с нарушением законодательства.

Условия, при которых постройка считается самовольной:

•  Постройка находится на земле, на которую у собственника нет юридических прав.
•  Постройка возведена без необходимых согласований (если запрет появился после возведения здания, оно не считается самовольным).
•  Строительство произведено на участке, использование которого этого не допускает (например, дача в заповедной зоне).
•  Нарушены строительные нормы и правила (если нарушения некритичны и могут быть устранены, постройка не является самостроем).

Когда вступил в силу закон о самострое?

Закон о самострое вступил в силу 4 августа 2018 года, существенно расширив понятие самовольной постройки.

Адвокат Светлана Жмурко поясняет, что самовольной признается постройка, возведенная с нарушением правил, установленных на дату начала строительства и действовавших на дату обнаружения нарушений. Нарушения могут быть разными: отсутствие прав на землю, несоответствие участка назначению, нарушение градостроительных и архитектурных норм, создание помех соседям, угроза здоровью и жизни окружающих.

Однако закон защищает и владельцев самостроя, которые стали ими не намеренно.

В каких случаях снос невозможен:

•  Постройка находится на частной земле и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
•  Речь идет о жилом, садовом или многоквартирном доме, даже если есть потенциальная опасность для людей.
•  Право собственности на самострой зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) или уже имеется судебное решение, отказывающее в сносе.

Муниципальные власти могут снести только незарегистрированные объекты (например, гараж) на муниципальной земле, но не имеют права сносить дома, расположенные на частной территории.

Особенности судебных разбирательств о самострое:

•  Кто подает иск? Любое заинтересованное лицо (например, соседи, местная администрация, прокуратура).
•  Оплата судебных расходов: Обычно возлагается на проигравшую сторону, но может быть отменена, если проигравший не нарушал прав выигравшего.
•  Срок исковой давности: Общий срок составляет 3 года, но не применяется, если постройка представляет угрозу или нарушает права соседей.
•  Снос дома с жильцами: Если в доме проживают люди, необходимо отдельное судебное решение об их выселении, которое может подать только собственник самостроя.
•  Мировое соглашение: Допустимо, но должно учитывать интересы всех сторон, в том числе соседей.

Как узаконить самострой?

Ранее для строительства на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), требовалось получать разрешение на строительство. "Дачная амнистия" облегчала процедуру, освобождая от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Полностью освобождались от этих требований только владельцы садовых и дачных участков.

Однако эта процедура часто игнорировалась. Поэтому был разработан новый, более простой порядок. Теперь, для строительства жилого дома площадью до 500 квадратных метров, не нужно получать разрешение на строительство. Вместо этого необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в местные органы власти. Это значительно упрощает и удешевляет процесс, так как не требует разработки проекта.

Условия для узаконивания самовольной постройки:

Для легализации самостроя необходимо соответствие следующим требованиям:

•  Постройка должна соответствовать действующим санитарным и градостроительным нормам.
•  Земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства.
•  Постройка не должна нарушать законные права и интересы других лиц.
•  Строение не должно представлять угрозу для жизни и здоровья граждан.
•  Может потребоваться получение заключений от МЧС и Роспотребнадзора, подтверждающих соответствие постройки установленным нормам безопасности.

Каким требованиям должен отвечать индивидуальный жилой дом (ИЖС):

•  Быть отдельно стоящим.
•  Иметь не более трех надземных этажей (подземные этажи, например, гараж, не учитываются).
•  Не превышать 20 метров в высоту (чего вполне достаточно даже при высоких потолках).
•  Не состоять из отдельных квартир или блок-секций, то есть не предназначен для разделения на отдельные объекты недвижимости для продажи по частям.
•  Предназначаться для проживания граждан и удовлетворения их бытовых и иных нужд, связанных с проживанием.